Muchas inversiones en capital privado, ya sean agr\u00edcolas o inmobiliarias comerciales, anuncian un per\u00edodo de retenci\u00f3n de 3 a 10 a\u00f1os y una venta al final del per\u00edodo. En muchas de estas ofertas, la mayor parte de sus rendimientos proyectados se derivan de la disposici\u00f3n del activo en lugar de los flujos de efectivo que el activo realmente produce. <\/p>\n\n\n\n
Es como cambiar una casa. No hay nada intr\u00ednsecamente malo en este modelo, y con un buen patrocinador puede resultar en excelentes retornos. Sin embargo, al pronosticar la disposici\u00f3n de un activo, peque\u00f1os cambios en la tasa de capitalizaci\u00f3n de salida a la que lo vende (AKA, tasa de capitalizaci\u00f3n, es el ingreso operativo neto dividido por el precio, x 100 para obtener un n\u00famero entero) y el a\u00f1o en el que se vende puede tener un efecto dram\u00e1tico en los rendimientos. Es aqu\u00ed donde algunos sindicatos demasiado entusiastas pueden meterse en problemas. <\/p>\n\n\n\n
Debido a que los rendimientos dependen en gran medida de la venta del activo en lugar de los propios flujos de efectivo, si por alguna raz\u00f3n esa venta no se produce como se anticip\u00f3, el impacto negativo en los rendimientos de los inversores puede ser enorme. <\/p>\n\n\n\n
Volvamos al concepto de cambio de casa por un segundo. Imagine que compra una casa y, debido a que tiene la intenci\u00f3n de darle la vuelta en lugar de retenerla como alquiler, no considera si el alquiler es lo suficientemente alto como para cubrir los costos de hipoteca y operaci\u00f3n. \u00bfA qui\u00e9n le importa? Los valores de las propiedades han ido subiendo durante a\u00f1os sin contratiempos. <\/p>\n\n\n\n
Est\u00e1 seguro de que podr\u00e1 venderlo para obtener ganancias. As\u00ed que inviertes miles de d\u00f3lares en rehabilitar la casa y ahora obtiene rentas m\u00e1s altas, pero a\u00fan no lo suficiente para justificar la inversi\u00f3n que has hecho en ella. Ahora, debido al coronavirus, o un nuevo desarrollo de viviendas en la misma calle, o porque estamos en 2008 y el mercado inmobiliario est\u00e1 implosionando, ya no puede vender la casa al precio que necesita para obtener un buen rendimiento. <\/p>\n\n\n\n
Su plan de vender la casa para obtener una ganancia se va por la ventana y est\u00e1 atrapado pagando la diferencia entre el alquiler y la hipoteca. Esto es similar a lo que le puede pasar al sindicato demasiado entusiasta mencionado anteriormente que pag\u00f3 el mejor precio por un complejo de apartamentos utilizando varios tramos de deuda, uno de los cuales puede incluso tener un pago global de 5 a\u00f1os, tiene un precio perfecto con costos operativos 40% m\u00e1s bajos que el propietario anterior, alquiler aumenta de 5% al a\u00f1o, ocupaci\u00f3n de 98% y una tasa de capitalizaci\u00f3n a disposici\u00f3n de 3%. El sindicato y usted, el inversor, aunque pertenecen a una gran clase de activos como los apartamentos, ahora se encuentran en una situaci\u00f3n muy precaria y dependen de que todo salga bien para obtener beneficios. <\/p>\n\n\n\n
Para poner algunos n\u00fameros detr\u00e1s de esto, a continuaci\u00f3n se muestra un complejo de apartamentos simplificado con dos escenarios:<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aqu\u00ed en el escenario 1 <\/strong>todo va de acuerdo al plan. Los flujos de efectivo son escasos, pero todo est\u00e1 bien porque obtuvimos el precio de venta que quer\u00edamos en el marco de tiempo que necesit\u00e1bamos para alcanzar nuestros rendimientos y nuestros inversores est\u00e1n contentos.<\/p>\n\n\n\n Pero aqu\u00ed en el escenario 2<\/strong> Realmente tiene una idea de cu\u00e1n sensibles son los rendimientos proyectados a la tasa de capitalizaci\u00f3n de salida que usamos. Con solo 60 puntos b\u00e1sicos m\u00e1s, mi TIR esperada cae en m\u00e1s de 50% y el ROI en 2\/3.<\/p>\n\n\n\n Es importante tener en cuenta que cuanto m\u00e1s largo sea el per\u00edodo de tiempo utilizado en el c\u00e1lculo de la TIR, menos sensibles ser\u00e1n los rendimientos a los cambios en el l\u00edmite de salida. Esto se debe a que la f\u00f3rmula de la TIR tiene en cuenta cu\u00e1ndo se reciben los flujos de efectivo. <\/p>\n\n\n\n Entonces, en un horizonte temporal de 20 a\u00f1os, una venta tendr\u00e1 un efecto menor en los rendimientos mostrados por la TIR. Por el contrario, el ROI solo mostrar\u00e1 los rendimientos reales en d\u00f3lares frente a los d\u00f3lares invertidos sin tener en cuenta el momento de los pagos o la inflaci\u00f3n. Una vez m\u00e1s, el uso de una tasa de salida m\u00e1xima y \/ o un per\u00edodo de retenci\u00f3n breve no es una pr\u00e1ctica inherentemente enga\u00f1osa o poco com\u00fan, especialmente en bienes ra\u00edces comerciales; Es importante, como inversor, desconfiar de c\u00f3mo estos pueden potencialmente llevarlo a problemas.<\/p>\n\n\n\n Por estas razones, la mayor\u00eda de los retornos de nuestras ofertas se basan \u00fanicamente en los flujos de efectivo sin ninguna disposici\u00f3n prevista. Usamos un per\u00edodo de pron\u00f3stico de 20 a\u00f1os (sin una venta) para poder calcular el ROI y la TIR, pero nos gusta pensar que la mayor\u00eda de nuestras inversiones deben mantenerse indefinidamente como un activo heredado. En nuestra opini\u00f3n, esta es una forma generalmente m\u00e1s conservadora de calcular los n\u00fameros, y tambi\u00e9n nos gusta pensar que si tiene confianza en un modelo de negocio y un equipo, deber\u00eda querer mantener su inversi\u00f3n a largo plazo.<\/p>\n\n\n\n La conclusi\u00f3n es que si va a invertir en capital privado, debe comprender c\u00f3mo se pronostican sus rendimientos y tener mucha confianza en el equipo con el que est\u00e1 invirtiendo. Entonces, en esa nota, espero que esta carta y las futuras se sumen a su cintur\u00f3n de herramientas como inversionista y lo preparen mejor para hacer preguntas interesantes a los patrocinadores de sus acuerdos.<\/p>\n\n\n\n Para su salud y riqueza,<\/strong><\/p>\n\n\n\n Jake Smith<\/strong><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Le hicimos la promesa a principios de este a\u00f1o de proporcionar actualizaciones y contenido regular de otros miembros de nuestro equipo ejecutivo. Le hemos enviado varios informes de Valentina Pedrotti, nuestra Bi\u00f3loga y Analista de la Cadena de Valor, y recientemente escuch\u00f3 de Armando Choco, nuestro Chocolatero Ejecutivo. Ahora estamos orgullosos de compartir con ustedes el primero de un<\/p>","protected":false},"author":599,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[94],"tags":[],"class_list":["post-216137","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-agricultural-investing"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/216137","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/599"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=216137"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/216137\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=216137"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=216137"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/agronosotros.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=216137"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}![\"escenario](\"https:\/\/agronosotros.com\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/scenario1-1024x330.png\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"Escenario](\"https:\/\/agronosotros.com\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/scenario2-1024x358.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\n