Le hicimos la promesa a principios de este año de proporcionar actualizaciones y contenido regular de otros miembros de nuestro equipo ejecutivo. Le hemos enviado varios informes de Valentina Pedrotti, nuestra Bióloga y Analista de Cadena de Valor, y recientemente escuchó de Armando Choco, nuestro Chocolatero Ejecutivo.
Ahora estamos orgullosos de compartir con ustedes el primero de una serie de artículos de nuestro analista financiero, Jake Smith. ¡Quítatelo Jake!
Muchas inversiones en capital privado, ya sean agrícolas o inmobiliarias comerciales, anuncian un período de retención de 3 a 10 años y una venta al final del período. En muchas de estas ofertas, la mayor parte de sus rendimientos proyectados se derivan de la disposición del activo en lugar de los flujos de efectivo que el activo realmente produce.
Es como cambiar una casa. No hay nada intrínsecamente malo en este modelo, y con un buen patrocinador puede resultar en excelentes retornos. Sin embargo, al pronosticar la disposición de un activo, pequeños cambios en la tasa de capitalización de salida a la que lo vende (AKA, tasa de capitalización, es el ingreso operativo neto dividido por el precio, x 100 para obtener un número entero) y el año en el que se vende puede tener un efecto dramático en los rendimientos. Es aquí donde algunos sindicatos demasiado entusiastas pueden meterse en problemas.
Debido a que los rendimientos dependen en gran medida de la venta del activo en lugar de los propios flujos de efectivo, si por alguna razón esa venta no se produce como se anticipó, el impacto negativo en los rendimientos de los inversores puede ser enorme.
Volvamos al concepto de cambio de casa por un segundo. Imagine que compra una casa y, debido a que tiene la intención de darle la vuelta en lugar de retenerla como alquiler, no considera si el alquiler es lo suficientemente alto como para cubrir los costos de hipoteca y operación. ¿A quién le importa? Los valores de las propiedades han ido subiendo durante años sin contratiempos.
Está seguro de que podrá venderlo para obtener ganancias. Así que inviertes miles de dólares en rehabilitar la casa y ahora obtiene rentas más altas, pero aún no lo suficiente para justificar la inversión que has hecho en ella. Ahora, debido al coronavirus, o un nuevo desarrollo de viviendas en la misma calle, o porque estamos en 2008 y el mercado inmobiliario está implosionando, ya no puede vender la casa al precio que necesita para obtener un buen rendimiento.
Su plan de vender la casa para obtener una ganancia se va por la ventana y está atrapado pagando la diferencia entre el alquiler y la hipoteca. Esto es similar a lo que le puede pasar al sindicato demasiado entusiasta mencionado anteriormente que pagó el mejor precio por un complejo de apartamentos utilizando varios tramos de deuda, uno de los cuales puede incluso tener un pago global de 5 años, tiene un precio perfecto con costos operativos 40% más bajos que el propietario anterior, alquiler aumenta de 5% al año, ocupación de 98% y una tasa de capitalización a disposición de 3%. El sindicato y usted, el inversor, aunque pertenecen a una gran clase de activos como los apartamentos, ahora se encuentran en una situación muy precaria y dependen de que todo salga bien para obtener beneficios.
Para poner algunos números detrás de esto, a continuación se muestra un complejo de apartamentos simplificado con dos escenarios:
Aquí en el escenario 1 todo va de acuerdo al plan. Los flujos de efectivo son escasos, pero todo está bien porque obtuvimos el precio de venta que queríamos en el marco de tiempo que necesitábamos para alcanzar nuestros rendimientos y nuestros inversores están contentos.
Pero aquí en el escenario 2 Realmente tiene una idea de cuán sensibles son los rendimientos proyectados a la tasa de capitalización de salida que usamos. Con solo 60 puntos básicos más, mi TIR esperada cae en más de 50% y el ROI en 2/3.
Es importante tener en cuenta que cuanto más largo sea el período de tiempo utilizado en el cálculo de la TIR, menos sensibles serán los rendimientos a los cambios en el límite de salida. Esto se debe a que la fórmula de la TIR tiene en cuenta cuándo se reciben los flujos de efectivo.
Entonces, en un horizonte temporal de 20 años, una venta tendrá un efecto menor en los rendimientos mostrados por la TIR. Por el contrario, el ROI solo mostrará los rendimientos reales en dólares frente a los dólares invertidos sin tener en cuenta el momento de los pagos o la inflación. Una vez más, el uso de una tasa de salida máxima y / o un período de retención breve no es una práctica inherentemente engañosa o poco común, especialmente en bienes raíces comerciales; Es importante, como inversor, desconfiar de cómo estos pueden potencialmente llevarlo a problemas.
Por estas razones, la mayoría de los retornos de nuestras ofertas se basan únicamente en los flujos de efectivo sin ninguna disposición prevista. Usamos un período de pronóstico de 20 años (sin una venta) para poder calcular el ROI y la TIR, pero nos gusta pensar que la mayoría de nuestras inversiones deben mantenerse indefinidamente como un activo heredado. En nuestra opinión, esta es una forma generalmente más conservadora de calcular los números, y también nos gusta pensar que si tiene confianza en un modelo de negocio y un equipo, debería querer mantener su inversión a largo plazo.
La conclusión es que si va a invertir en capital privado, debe comprender cómo se pronostican sus rendimientos y tener mucha confianza en el equipo con el que está invirtiendo. Entonces, en esa nota, espero que esta carta y las futuras se sumen a su cinturón de herramientas como inversionista y lo preparen mejor para hacer preguntas interesantes a los patrocinadores de sus acuerdos.
Para su salud y riqueza,
Jake Smith
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