La mayor oportunidad de inversión de la que probablemente nunca haya oído hablar

¿Son las tierras agrícolas la última gran clase de activos sin explotar? Farmland representa actualmente un mercado de casi $9 billones a nivel mundial con rendimientos históricamente altos y baja volatilidad. Una población en crecimiento que impulsa la demanda de alimentos de alta calidad, junto con una oferta finita y decreciente de tierras, significa que las tierras agrícolas solo se volverán más esenciales con el tiempo. Los inversionistas institucionales inteligentes están comenzando a darse cuenta, pero para la mayoría de los inversionistas, el mercado de tierras agrícolas sigue estando fragmentado, confuso y costoso de ingresar.

Las nuevas aplicaciones de la tecnología tienen el potencial de convertir a las tierras agrícolas en una clase de activos en toda regla similar a los bienes raíces. Empresas como FarmTogether facilitan a un inversor medio la diversificación de sus carteras con acceso a acuerdos de tierras agrícolas aprobados.

FarmTogether fue fundada por Artem Milinchuk, quien pasó más de una década trabajando en finanzas en torno a la alimentación y la agricultura. Artem fundó FarmTogether para superar las barreras que experimentó personal y profesionalmente al intentar invertir en tierras agrícolas. Tuve la oportunidad de sentarme con Artem para explorar más esta oportunidad sin explotar.

¿Por qué tierras de cultivo?

En 2016, mis amigos y ahora inversores actuales, los cofundadores de Grammarly, pidieron ayuda para implementar sus ahorros ganados con esfuerzo en algo que fuera estable y a largo plazo.

“Invierte y olvídate”, como dicen.

Recomendé tierras de cultivo, pero, para mi sorpresa, encontré muy pocas opciones para inversionistas no institucionales y ninguna que realmente incorporara las increíbles tecnologías desarrolladas en los últimos años. FarmTogether es realmente un producto que estoy construyendo para mí, para mis amigos y para muchas otras personas que anhelan esa seguridad y estabilidad.

Las tierras de cultivo han sido históricamente una gran apuesta. Durante los últimos 47 años, las tierras agrícolas de EE. UU. Han producido rendimientos de más de 10%. Este desempeño es aún mejor si se consideran solo las dos últimas décadas. De 1992 a 2016, las tierras agrícolas arrojaron un rendimiento impresionante de 12% frente a los bienes raíces (NCREIF) en 8.7%, y el Russell Stocks Index 3000 en 8.8%.

Además, las tierras agrícolas son una inversión estable con poca volatilidad. Se correlaciona negativamente con otras clases de activos, lo que significa que los precios de la tierra generalmente han aumentado a medida que las acciones y los bonos han caído y viceversa. Esto lo convierte en una adición inteligente a cualquier cartera de inversión diversificada.

¿Qué tan grande es este mercado / oportunidad?

Es enorme, Nav. Solo en los EE. UU. Es un mercado de $2.5 + billones y, según nuestras estimaciones, un mercado de $9 billones a nivel mundial. Esto es más grande que todo el oro extraído (~ $7 trln) o el mercado inmobiliario global administrado profesionalmente (~ $8.5 trln). A medida que la edad promedio de los agricultores en los Estados Unidos se acerca a los 60 años, se cambiarán de manos cantidades de tierra sin precedentes. Los analistas de la industria esperan que ~ 400 millones de acres cambien de manos en los próximos 20 años, por lo que este es un buen momento para ingresar al mercado.

¿Existen marcadores de la industria que indiquen que las tierras agrícolas son una interesante oportunidad de inversión a largo plazo?

Creo que estamos en el período de Ricitos de Oro de esta oportunidad en este momento, donde el mercado no es demasiado delgado ni demasiado saturado, sino correcto. Las instituciones con visión de futuro y los inversores extranjeros han abierto el camino al aumentar significativamente sus inversiones en tierras agrícolas durante los últimos 13 años. Según Valor Advisors, entre 2005 y 2017, el número de fondos de inversión globales especializados en activos alimentarios y agrícolas saltó de 38 a 446, con activos circulantes superiores a $73 mil millones.

Farmland también ha atraído a inversores tan sofisticados como Bill Gates y Michael Burry (el fundador de Scion Capital que se hizo famoso en “The Big Short”).

¿Cómo se ven las tierras agrícolas en la cartera general?

Farmland es una excelente adición a cualquier cartera de inversiones. Es resistente a la inflación y contracíclico a muchas inversiones de capital convencionales. Lo más importante es que es un activo real que siempre mantendrá algún nivel de valor intrínseco. Pondré los ahorros de mis padres y abuelos en nuestros productos y dormiré profundamente.

¿Cuáles son los principales riesgos de invertir en tierras agrícolas?

Como todas las inversiones, las tierras agrícolas tienen riesgos inherentes. Los riesgos más comunes son pagar de más por la tierra y no comprender las tasas de arrendamiento vigentes y sus impulsores en el área; ambos pueden generar rendimientos por debajo de la media. Mitigamos estos riesgos siendo conservadores en nuestra suscripción y asociándonos con agricultores y administradores de inversiones en tierras agrícolas altamente experimentados.

Un error común es que las tierras agrícolas son muy volátiles debido a la naturaleza volátil de los cultivos. Si bien es cierto que los precios a largo plazo de un producto agrícola en particular influirán en los rendimientos de las tierras agrícolas, es solo uno de los factores. En FarmTogether, arrendamos la tierra, no la explotamos, por lo que no asumimos los riesgos operativos ni cosechamos las recompensas que obtiene un agricultor.

Piense en ello como si estuviera alquilando una propiedad a una cafetería: su alquiler no cambia con los precios globales de los granos de café o los ingresos de la tienda. Sin embargo, si a la cafetería le va mal continuamente, entonces el propietario podría decidir rescindir prematuramente el contrato de arrendamiento. Tendrá que buscar otro inquilino y renegociar el contrato de arrendamiento. En nuestro caso, dado que la oferta de tierras agrícolas está disminuyendo mientras que la demanda crece, vemos vientos de cola positivos a largo plazo para los precios de la tierra y las tasas de arrendamiento.

Por último, siempre recomendamos la diversificación entre cultivos y geografías.

¿Cómo afecta la inversión en tierras agrícolas al agricultor?

Parte de la razón por la que comencé FarmTogether fue para ayudar a los agricultores. Son personas muy trabajadoras y muy inteligentes, verdaderos emprendedores. Estoy agradecido por el privilegio de trabajar con ellos. El acceso a la tierra y al capital son las mayores barreras que enfrentan los agricultores en la actualidad. Esto significa que los inversores en tierras agrícolas pueden prestar un apoyo sustancial a los agricultores que buscan expandir sus operaciones de una manera flexible y con poco capital.

Entonces, ¿por qué no hay más inversores apostando fuerte por las tierras agrícolas?

Parte de la razón es simplemente la falta de conocimiento y acceso y FarmTogether cambiará eso en los próximos años. En segundo lugar, el mercado está fragmentado, geográficamente restringido y, a menudo, requiere conocimientos especializados para encontrar y gestionar la tierra de forma eficaz. Los inversores pequeños y medianos, en particular, han tenido problemas para ingresar al mercado debido a las altas barreras de entrada.

¿Cómo puedo invertir en tierras agrícolas?

FarmTogether permite la inversión directa en tierras agrícolas de alta calidad a nivel institucional y planeamos poner esta oferta a disposición de los inversores acreditados a principios de 2019 y potencialmente para todos los demás en 2020-2021.

Este artículo apareció por primera vez en Forbes.com.